Asunnon myyntivoittovero (luovutusvoittovero) on asia, joka mietityttää usein asiakkaitamme. Asunnon myyminen on itsessään jo iso urakka, eivätkä ikävät veroyllätykset ole toivottuja. Kuinka paljon myytävästä asunnosta tulee veroa maksettavaksi, ja miten tuo vero ylipäätään määräytyy?
Verovapaata vai veronalaista tuloa?
Asunnon myynnin verotuksessa pätee nk. ”kahden vuoden sääntö”. Asunnosta saatavat myyntivoitot ovat verovapaata tuloa, mikäli olet omistanut myytävänä olevan rakennuksen tai huoneiston vähintään kahden vuoden ajan. Sama kahden vuoden sääntö koskee myös asumista.
Eli mikäli sinä tai perheenjäsenesi olette asuneet omistusasunnossa yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan, ei myyntivoitoista peritä veroa. Tämän vuoksi asunnon myymisen tullessa ajankohtaiseksi kannattaa aina varmistaa, että sekä omistaminen että kahden vuoden yhtäjaksoinen asuminen ovat täyttyneet.
Asunnon myymisestä saatavat voitot ovat puolestaan veronalaisia, mikäli et ole omistanut rakennusta tai huoneistoa kahta vuotta ja mikäli asunto on ollut vuokralla etkä sinä tai perheenjäsenesi ole asunut siellä vielä kahta vuotta. Tällöin kyseessä on nk. sijoitusasunto, josta saatavat myyntivoitot ovat veronalaista tuloa. Täytyy lisäksi muistaa, että asumisen tulee olla yhtäjaksoista eli katkoksia ei tuon kahden vuoden aikana saa olla.
Miten asunnon myyntivoitto eli luovutusvoitto lasketaan?
Myyntivoittojen laskemiseen ja verotukseen on olemassa kaksi yleistä tapaa, josta ensimmäinen on verrattain suositumpi kuin jälkimmäinen. Riippuu pitkälti asunnon myyjästä ja vallitsevasta tilanteesta, kumpaa mallia on parempi käyttää.
Ensimmäisessä ja suositummassa laskentatavassa asunnon luovutusvoitto lasketaan niin, että asunnon myyntihinnasta vähennetään sen hankintameno ja asuntokaupan muut kustannukset, kuten kiinteistönvälittäjän välityspalkkio sekä varainsiirtovero. Lisäksi asunnon myyntihinnasta voidaan vähentää asuntoon tehdyt perusparannukset.
Yksinkertaisena esimerkkinä voidaan käyttää tilannetta, jossa asunto on ostettu vaikkapa vuonna 2012, jolloin sen ostohinta on ollut 170 000 euroa. Asunto myydään nyt 190 000 eurolla. Tällöin noiden summien erotus on 20 000 euroa, joka katsotaan luovutusvoitoksi. Summasta ei ole vielä vähennetty asuntokaupan muita kuluja eikä varainsiirtoveroa.
Toinen laskentatapa puolestaan perustuu nk. hankintameno-olettamaan. Tämä laskutapa ei ole yhtä joustava kuin edellinen, sillä myyntivoitoksi määrätään kiinteä prosenttiosuus. Hankintameno-olettamaan perustuvassa laskutavassa ei myöskään oteta huomioon mitään kuluja, joten niistä ei saa vähennystä verotuksessa.
Hankintameno-olettamassa myyntihinnasta vähennetään kiinteä prosenttiosuus, joka määräytyy sen mukaan, kuinka kauan rakennus tai huoneisto on ollut myyjän omistuksessa. Myyntihinnasta vähennettävä prosenttiosuus on joko 20% tai 40 %. Ensin mainittua eli 20 prosentin mallia käytetään, mikäli olet omistanut asunnon alle kymmenen vuotta. Vastaavasti 40 prosentin malli tulee kyseeseen, mikäli rakennus tai huoneisto on ollut omistuksessa yli kymmenen vuotta.
Kuinka paljon asunnon myyntivoittovero on?
Suomessa sekä asunnon vuokraamisesta että myymisestä saatavat voitot lasketaan pääomatuloiksi. Pääomatulojen veroprosentti verovuonna 2017 on 30 % aina 30 000 euroon asti. Yli 30 000 euron pääomatuloista maksetaan veroa 34 %. Täten vaikkapa 50 000 euron myyntivoitosta maksetaan veroa yhteensä 15 800 euroa.
Tämä tarkoittaa sitä, että saadessasi huomattavan määrän myyntivoittoja asuntokaupoista joudut samalla maksajaksi, mikäli ”kahden vuoden sääntö” on jäänyt täyttymättä. Jos olet ostanut huoneiston aikoinaan nimenomaan sijoitusasunnoksi, voidaan miettiä, oliko sijoitus lopulta kannattava suhteessa pääomatuloveron määrään.
Asunnosta olisi kuitenkin hyvä saada ainakin omansa pois ja mieluusti myös voittoa. Mikäli myyt omistamasi asunnon korkeammalla hinnalla kuin millä aikoinaan sen ostit ja olet asuntokauppojen solmimishetkellä esimerkiksi työttömänä, voi pääomatulovero olla paitsi yllätys myös taakka. Sen kanssa kannattaakin olla erityisen tarkkana.
Asunnon myyntivoittovero ja ”kahden vuoden sääntö”
Asunnon myyntivoittovero riippuu siis paitsi asunnon omistamisen myös asumisen yhtäjaksoisesta kokonaiskestosta. Myyntivoitot puolestaan voidaan laskea joko vähentämällä hankintameno ja muut kustannukset asunnon myyntihinnasta tai hyödyntämällä hankintameno-olettamaan perustuvaa laskutapaa.
Tiivistettynä ”kahden vuoden sääntö” kannattaa pitää mielessä. Asunto tulisi siis omistaa ja asunnon omistajan tai hänen perheenjäsenten tulisi asua siinä yhtäjaksoisesti kahden vuoden ajan. Näin sijoitat tulevaisuuteen ja vältyt ikävältä veroyllätykseltä.
Suunnitteletko asunnon myyntiä? Lataa maksuton asunnon myyjän opas.
