Oma tupa, oma lupa. Omakotitalo on säilyttänyt suosionsa asumismuotona. Etenkin oma rauha, piha ja monet mahdollisuudet houkuttelevat yhä tuhansia suomalaisia vuosittain ostamaan omakotitalon.

Suomessa suurin osa omakotitaloasunnoista on kiinteistömuotoisia ja niiden myyntiin ja ostamiseen sovelletaan kiinteistön kaupasta sovellettuja lakeja ja säädöksiä. Omakotitalojen lisäksi kiinteistöiksi lasketaan muun muassa maa-alueet, kuten tontit ja metsätilat, sekä loma-asunnot. Omakotitalo voi myös olla asunto-osakemuotoinen.

Vastuut

Kiinteistön myyjällä on velvollisuus jakaa tietoa

Kiinteistön myyjällä on ns. laaja tiedonantovelvollisuus kaikista kiinteistön rakennuksiin, tonttiin ja alueeseen liittyvistä asioista. Kiinteistön myyjällä on usein paljon tietoa ja dokumentteja selvitettävänään. Myyjän tulee saattaa ostajan tietoon muun muassa:

  • Myytävä kohde: koko kiinteistö tai esimerkiksi määräosaa tai määräalaa
  • Kiinteistöön kuuluvat rakennukset, niiden perustiedot ja kunto
  • Maa-alueen pinta-ala
  • Rakennusoikeus
  • Kiinteistön sijainti ja perustiedot mukaan lukien kiinteistötunnus
  • Kiinteistöön tai alueeseen liittyvät rasitukset ja rajoitukset
  • Energiatodistus

 

Kuntotarkastus antaa tietoa talon kunnosta

Omakotitalon kaupassa talon ja rakennusten kunto on yksi keskeisiä asioita. Talon kunnon suhteen asunnon myyjällä on vastuu oikeellisten tietojen antamisesta. Omakotitalon myyjän tulee antaa oikeelliset tiedot talon kunnosta ja mahdollisista tehdyistä korjauksista. On tärkeää huomioida, että vaikka omakotitalon myyntiä hoitaisi kiinteistönvälittäjä, on talon myyjä itse vastuussa antamistaan tiedoista. Kiinteistönvälittäjä toimii asunnon myyjän edustajana. Välittäjä osaa tulkita asuntokaupan kannalta tärkeitä tietoja, kuten kaava-asioita, energiatodistusta ja rakennusoikeuteen liittyviä dokumentteja. Välittäjällä on myös velvollisuus selvittää kaikki olennaiset asiat ja tuoda ne ostajan tietoon.

Kuntotarkastus on nykyään hyvin yleinen osa kiinteistökauppaa etenkin omakotitalojen kaupassa. Koska taloon liittyvien virheiden ja potentiaalisten ongelmakohtien löytäminen voi olla usein maallikolle hankalaa, on kuntotarkastukseen syytä käyttää ammattilaista.

Kuntotarkastus suoritetaan useimmiten pinnallisin puolin eli esimerkiksi talon rakenteita ei tutkita. Siksi kuntotarkastetussakin talossa voi ilmetä ajan mittaan ongelmia. Siksi myyjän vastuu säilyy kuntotarkastuksen tuloksesta huolimatta.

Kuntotarkastuksen teettämisessä on syytä käyttää ammattilaista, sillä väärin tehty tarkastus antaa virheellisen kuvan rakennuksen kunnosta.

 

Miten kiinteistön myyjän vastuut määräytyvät?

Kiinteistökaupassa myyjän vastuuaika on viisi vuotta, kun myyjänä toimii yksityishenkilö. Jos myyjänä toimii elinkeinonharjoittaja, kuten rakennusliike, voi vastuuaika olla 10 vuotta kaupantekohetkestä lukien.

Myyjän vastuuta määritettäessä on tärkeää erottaa rakennuksen normaali kuluminen rakennuksessa olevista virheistä. Talo vaatii jatkuvaa huolenpitoa ja kunnostusta. Tämän asian ei pitäisi tulla yllätyksenä myöskään omakotitalon ostoa suunnittelevalle – etenkin vanhaa omakotitaloa ostettaessa pitää ostajan varautua tuleviin remontteihin. Tulevien remonttien tarpeen arviointi on ostajan hyvä huomioida myös talon ostotarjousta tehtäessä.

Kiinteistön kaupan ehtoihin voidaan lisätä ns. vastuuvapausrajoituksia. Niiden tarkoituksena on rajoittaa myyjän vastuuta tiedossa olevista puutteista tai virheistä. Jos esimerkiksi omakotitalon seinässä on halkeama, voidaan kaupan ehdoissa määrittää, että myyjä ei ole vastuussa kyseisen halkeaman aiheuttamista virheistä tai korjaustoimenpiteistä. Tällaiset tiedossa olevat virheet ovat niitä, jotka joko myyjän tulee ostajalle kertoa tai ostajan pitää ne itse havaita.

Omakotitalokaupassa piilevät virheet ovat niitä, jotka voivat aiheuttaa ongelmia. Piilevä, salainen virhe ei ole ollut ostajan eikä myyjän tiedossa kaupantekohetkellä, ja se ilmenee useimmiten vasta ajan myötä. Yksi yleisimpiä esimerkkejä tällaisista piilevistä virheistä ovat omakotitalojen kosteusvauriot. Jos talossa havaitaan piilevä virhe, on myyjä edelleen korvausvelvollinen, mutta korvaus on yleensä pienempi verrattuna esimerkiksi tilanteeseen, jossa myyjä jättää tietoisesti kertomatta taloon liittyviä virheitä tai puutteita.

Kiinteistön myyntidokumentit

Kiinteistön myynti eroaa asunto-osakkeen myynnistä myös tarvittavien dokumenttien ja asiakirjojen osalta.

Kun lähdet myymään kiinteistöä, sinun tulee esittää ostajalle muun muassa:

  • Lainhuutotodistus
  • Rasitustodistus
  • Kiinteistörekisteriote
  • Rakennuksen piirustukset ja lupa-asiakirjat
  • Tontti- tai tilakartta
  • Kaavatilanneselvitys ja kaavakartat

Kun vastaanotat potentiaaliselta ostajalta kiinteistön esisopimuksen eli ostotarjoukseen verrattavan dokumentin, on se syytä käydä tarkasti läpi. Kiinteistön kaupassa esisopimuksen ja kauppakirjan ehtojen tulee täsmätä, jotta sopimus sitoo molempia osapuolia. Eli kauppakirjan laatimisvaiheessa ei kaupan ehtoja voida muuttaa ilman molempien osapuolien suostumusta.

Sekä kiinteistön esisopimus että kauppakirja tulee tehdä aina kirjallisesti, ja sen tulee olla julkisen kaupanvahvistajan vahvistama. Nykyään kaupanvahvistus on mahdollista suorittaa myös verkossa Maanmittauslaitoksen Kiinteistönvaihdannan palvelussa. http://maanmittauslaitos.fi/asioi-verkossa/kiinteistovaihdannan-palvelu.) Kiinteistön kauppakirjaan merkitään muun muassa kaupan kohteen tiedot, kiinteistön kaavoitustilanne, mahdolliset rasitukset ja kaupan ehdot, kuten myyntihinta ja hallintaoikeiden siirtyminen.

Lataa kiinteistön kauppakirjamalli >>

 

Kiinteistön myynti ja verotus

Kiinteistön myynnistä saatavasta myyntivoitosta (eli luovutusvoitosta) maksetaan veroa. Suomessa kiinteistön myynnistä saatava voitto lasketaan pääomatuloksi ja veron määrä määräytyy myyntivoiton suuruuden mukaan. Pääomatulojen veroprosentti verovuonna 2017 on 30 % aina 30 000 euroon asti. Yli 30 000 euron pääomatuloista maksetaan veroa 34 %.

Asunnon myynnin verotuksessa pätee nk. ”kahden vuoden sääntö”. Asunnosta saatavat myyntivoitot ovat verovapaata tuloa, mikäli olet omistanut myytävänä olevan rakennuksen tai huoneiston vähintään kahden vuoden ajan. Sama kahden vuoden sääntö koskee myös asumista.

 

 


5 vinkkiä kiinteistön myyntiin

  1. Selvitä hyvissä ajoin kiinteistön kauppaan liittyvät asiakirjat, kuten lainhuutotodistus, kiinteistörekisteriote ja rasitustodistus. Näin varmistat, että sinulla on kaikki tarvittavat dokumentit, kun potentiaalinen ostaja ottaa yhteyttä.
  2. Jos olet myymässä esimerkiksi omakotitaloa, harkitse kuntotarkastuksen teettämistä. Sen avulla mahdolliset virheet voivat löytyä jo kaupantekovaiheessa ja säästyt kaupan jälkeisiltä selvityksiltä ja toimenpiteiltä.
  3. Laadi kiinteistön esisopimus huolella ja varmista, että kaikki keskeiset asiat ja ehdot on huomioitu jo esisopimusvaiheessa.
  4. Jos tiedossasi on rakennuksessa olevia virheitä tai ongelmakohtia, kerro niistä rehellisesti ostajalle. Sulje tällaiset tiedossa olevat virheet virhevastuun ulkopuolelle kauppakirjaan lisättävällä vastuuvapauslausekkeella.
  5. Jos kiinteistön myynti tuntuu hankalalta ja aikaa vievältä, käytä ammattitaitoisen kiinteistönvälittäjän apua.

 

Kaipaatko apua asunnon myyntiin tai ostoon? Jätä yhteydenottopyyntö, jutellaan lisää.

Olen myymässä asuntoani ja haluan ilmaisen arviokäynnin. Haluan, että välittäjä on minuun yhteydessä.