Asunnon myynti voi olla joko elämäsi paras tai tuskastuttavin kokemus. Siihen, onnistutko asuntosi myynnissä, vaikuttaa moni tekijä. Seuraavien vinkkien tarkoituksena on auttaa sinua onnistumaan asuntokaupassa.

1. Älä tee asunnon hinta-arviota fiilispohjalta

Älä anna tunteille valtaa asuntokaupassa. Sama ajatus koskee myös asunnon hinta-arvion tekemistä. Asunnon hintaan vaikuttavat muun muassa

  • asunnon sijainti
  • asunnon koko
  • asunnon kunto
  • alueen hintakehitys ja tulevaisuuden näkymät.

Asunnon myyntihinnan muodostuminen ei ole arpapeliä tai korkeamman tason matematiikkaa – kysynnän ja tarjonnan laki pätee myös asuntokaupassa. Tämän vuoksi asunnon myyjän on syytä asettaa asunnon myyntihinta mahdollisimman realistiselle tasolle jo alusta lähtien.

”Miksi en kokeilisi myydä korkeammalla hinnalla? Ei se ota jos ei annakaan.” Tämä ajatus on varmasti tullut monen asunnon myyjän mieleen, kun koti on päätetty laittaa myyntiin. Se on kuitenkin yksi yleisimpiä virheitä, joita asunnon myynnissä tehdään.

Ilmiö nimeltään ylihinnoittelu

Vaikka asunnon myyntihinnan asettaminen mahdollisimman korkealle voi tuntua hyvältä idealta, asuntomarkkinat eivät toimi niin. Jos asunnon hintapyynti asetetaan markkinahintaa korkeammalle, voi toteutunut myyntihinta olla alle markkinahinnan. Mitenkäs tämä on mahdollista?

Markkinoiden kiinnostus mitataan useimmiten heti, kun asunto tulee myyntiin. Ajatellaanpa tilannetta tietyltä alueelta asuntoa etsivän näkökulmasta. Hän on todennäköisesti asettanut kaikki mahdolliset hakuvahdit asuntoportaaleihin ja seuraa aktiivisesti, mitä uusia asuntoja alueella tulee myyntiin. Hänelle on myös varmasti muodostunut käsitys alueen hintatasosta. Mitä luulet tapahtuvan, kun myyntiin tulee asunto, jonka myyntihinta on rutkasti muita kalliimpi?

Jos asunto ei saa aikaan vipinää ostajissa ensimmäisten viikkojen aikana, astuu markkinapsykologia peliin. Kiinnostus ostajakunnassa laantuu ja samalla joudutaan useimmiten tilanteeseen, jossa asunnon myyntihintaa tulee laskea, jotta markkinoiden kiinnostus saadaan heräämään uudelleen. Lopputulemana on hyvin usein se, että yli markkinahinnan myyntiin tullut asunto myydään loppujen lopuksi alle markkinahinnan. Eli myyjä menettää sekä rahaa että aikaa.

Asunnon realistisen hinta-arvion tärkeyttä asunnon myynnissä ei siis voi liikaa korostaa. Suosittelemme kysymään ammattitaitoiselta kiinteistönvälittäjältä ilmaista arviota asuntosi myyntihinnasta. Välittäjillä on käytössään kokemuksensa ja ammattitaitonsa lisäksi pääsy toteutuneiden asuntokauppojen tilastoihin, joiden pohjalta oikean hinta-arvion tekeminen on helpompaa. Hinta-arvio ei sido sinua vielä mihinkään, joten se kannattaa pyytää, vaikka et ole vielä varma, hoidatko myynnin itse vai käytätkö välittäjää asuntosi myynnissä.

 

2. Asunnon myynti itse vs. kiinteistönvälittäjä – kas siinä pulma

Moni asunnon myyjä puntaroi, lähteekö hoitamaan asunnon myyntiä itse vai käyttääkö myynnissä kiinteistönvälittäjää. Molemmissa vaihtoehdoissa on puolensa.

Asunnon itsemyyjän yhtenä motiivina on raha. Myymällä asunnon itse säästää välityspalkkion verran rahaa, mutta ihan näin yksiselitteinen asia ei ole. Asunnon itsemyyjä laskee harvemmin hintaa käyttämälleen ajalle.

Asunnon myynti itse: plussat ja miinukset myyjän kannalta

+ Säästän välityspalkkion verran rahaa.
+ Pystyn kontrolloimaan koko myyntiprosessia.

– Käytän runsaasti vapaa-aikaani asunnon myynnin hoitamiseen.
– Hoidan itse myyntiin liittyvät asiakirjat ja paperityöt
– Jos kaupanteon jälkeen ilmenee ongelmia, olet omillasi. Jos käytät myynnissä apuna välittäjää, sovelletaan mahdollisiin kaupan jälkeisissä ongelmatilanteissa kuluttajansuojalakia.

Kiinteistönvälittäjä apuna myynnissä: plussat ja miinukset myyjän kannalta

+ Ammattilainen hoitaa asunnon myynnin puolestani pitäen minut ajan tasalla koko ajan.
+ Minun ei tarvitse itse hoitaa paperitöitä.
+ Saan asunnostani todennäköisimmin paremman hinnan (välittäjien myymänä asuntojen toteutuneet myyntihinnat ovat keskimäärin 8 % korkeammat kuin asuntoaan itsemyyvillä).

– Maksan välittäjän ammattitaidosta ja työstä hänelle välityspalkkion.

Jokaisen asunnon myyntiä harkitsevan on syytä puntaroida eri vaihtoehtoja. Tärkein kysymys lienee, mihin itse haluaa omaa aikaansa käyttää ja kuinka paljon itsellä on kokemusta tai asiantuntemusta asunnon myynnistä. Ei ole olemassa oikeaa ja väärää tapaa myydä asunto – on vain tapa, joka sopii juuri omaan tilanteeseesi.

 

3. Varaa aikaa asunnon myyntiin

Asunnon myynti vaatii aikaa. Jo ennen ensimmäistäkään asuntonäyttöä myyjän tulee pohtia muun muassa seuraavia asioita:

  • asunnon hinnoittelu
  • kaikkien lain edellyttämien asiakirjojen hankinta
  • asuntoilmoituksen laadinta
  • asunnon valokuvaus
  • yhteydenpito ja asuntonäyttöjen sopiminen.

Onnistunut asuntokauppa vaatii sitoutuneisuutta. Jos asunnon myynnin hoitaminen jää töiden, harrastusten ja muiden arkiaskareiden jalkoihin, et todennäköisesti saa myöskään tulosta aikaiseksi. Siksi onkin hyvä varautua jo ennakkoon siihen, että asunnon myynti vie aikaa. Mitä lyhyemmällä varoitusajalla pystyt palaamaan ostajakandidaattien yhteydenottoihin ja järjestämään asuntonäyttöjä, sitä paremmat mahdollisuudet sinulla on onnistumiseen.

4. Selvitä, mitä asiakirjoja tarvitset asunnon myynnissä, ja hanki ne ajoissa

Isännöitsijäntodistus, talokirjaote, energiatodistus, kauppakirjapohja – tuntuuko vaikealta? Ei hätää, keräsimme listan asunnon myyntiprosessin eri vaiheissa tarvittavista asiakirjoista:

Kun olet suunnittelemassa asunnon myyntiä

Ennen asunnon myynnin aloittamista on järkevää hankkia muun muassa seuraavat asiakirjat:

Asunto-osake

  • isännöitsijäntodistus
  • yhtiöjärjestys
  • energiatodistus
  • taloyhtiön tuloslaskelma ja tase
  • energiatodistus
  • pts-korjaus- ja kunnostussuunnitelmat
  • asunnon pohjapiirros

Kiinteistö

  • lainhuutotodistus
  • rasitustodistus
  • kiinteistörekisteriote
  • rakennuksen piirustukset ja lupa-asiakirjat
  • tontti- tai tilakartta
  • kaavatilanneselvitys ja kaavakartat
  • mahdolliset kuntotarkastukset ja -selvitykset

Edellä mainitut asiakirjat on hyvä olla olemassa jo ennen ensimmäistä näyttöä, sillä ostajakandidaatilla pitää olla oikeus tutustua näihin asiakirjoihin.

Asiakirjojen hankintaan on hyvä varata aikaa. Esimerkiksi isännöitsijäntodistuksen tilauksesta toimitukseen kuluu yleensä useampi arkipäivä. Ei siis kannata aloittaa asiakirjojen metsästystä vasta päivää ennen ensimmäistä asuntonäyttöä.

 5. Markkinoi asuntoasi ja löydä oikeat ostajat

”Hyvä asunto myy itse itsensä.” Joskus näinkin voi käydä, mutta jos asuntoa ei markkinoida millään tavalla, eivät sitä löydä potentiaaliset ostajatkaan. Asunnon markkinointi on perinteisesti pohjautunut asuntoilmoituksiin esimerkiksi lehdissä tai asuntoportaaleissa (kuten Oikotie ja Etuovi). Julkaisemalla asuntoilmoituksen asuntoportaaleissa tavoitat aktiivisesti asuntoa etsivät ihmiset.

Entistä tärkeämpään rooliin asuntojen markkinoinnissa on noussut sosiaalinen media, etenkin Facebook. Älykkäällä ja kohdennetulla Facebook-mainoksella sinun on mahdollista tavoittaa myös ne, jotka eivät vielä aktiivisesti etsi uutta asuntoa mutta kiinnostuvat asunnostasi.

Panosta asuntoilmoitukseen

Asuntoilmoitus on myytävän asunnon käyntikortti. Panostamalla sekä asuntoilmoituksen kuviin että tekstiin erottaudut positiivisesti joukosta. Asuntoilmoituksessa on hyvä korostaa asunnon ja alueen parhaita puolia. Minkälaiset palvelut ja liikenneyhteyden alueella on? Miten kuvailisit naapurustoa ja mikä asunnossa on mielestäsi parasta? Asuntoilmoitus on potentiaalisen ostajan ensikosketus asuntoosi, joten ei ole yhdentekevää, mitä asuntoilmoituksessa lukee.

Kuvat kertovat enemmän kuin tuhat sanaa. Asunnon etsijöitä kiinnostavat ilmoituksissa erityisesti asunnon kuvat. Jos asuntokuvat ovat epätarkkoja, erikoisesti rajattuja tai antavat asunnosta esimerkiksi ahtaan vaikutelman, karkottaa tämä ostajat heti alkuunsa. Asuntojen kuvaamiseen erikoistuneen valokuvaajan käyttäminen onkin suositeltavaa.

Lisävinkkejä asunnon markkinointiin:

Asunnon markkinointi sosiaalisessa mediassa

6. Kun asunnosta saadaan ostotarjous

Sähköposti-ilmoitus kilahtaa. Otsikkona ”Asunnon ostotarjous”. Ensimmäisen ostotarjouksen saaminen on aina jännittävä hetki. Nykyään ostotarjoukset toimitetaan useimmiten sähköpostitse ja vielä vapaamuotoisina. Me suosittelemme kuitenkin aina tekemään asunnon ostotarjouksen virallista ostotarjouspohjaa käyttäen ja vielä allekirjoituksin varustettuna. Jos saat asunnon potentiaaliselta ostajalta vapaamuotoisen ostotarjouksen sähköpostiin, pyydä sama ostotarjous vielä allekirjoitettuna. Varmista myös, että ostotarjous sisältää kaikki sovitut kaupan ehdot.

Jos olet myymässä asuntoasi ja pidät asuntonäyttöjä, muista tulostaa asunnon ostotarjouslomakkeita. Asunnon myyjä saattaa törmätä yllättävään tilanteeseen, kun joku ostajakandidaateista haluaakin tehdä ostotarjouksen heti paikan päällä asuntonäytössä. Älä siis anna tällaisen mahdollisuuden valua hukkaan.

Asunnon myyjän on hyvä miettiä asunnon ostotarjousta hetki. Onko tarjous varteenotettava? Onko odotettavissa, että muita ostotarjouksia on tulossa lähiaikoina?

Asuntokauppa on osaltaan myynnin psykologiaa. Jos saat ostotarjouksen asunnostasi ja vaikka mielesi tekisi pomppia ilosta tasajalkaa, on syytä ottaa rauhallisesti ja hoitaa kommunikointi ostajan suuntaan mahdollisimman neutraalisti. Jos olet esimerkiksi tekemässä vastatarjousta tai neuvottelemassa muista ostotarjouksen ehdoista, liika innostuneisuus voi antaa ostajakandidaatille etulyöntiaseman neuvotteluissa. Mieti siis ostotarjousta rauhassa.

7. Laadi kauppakirja huolella tai teetä se tarvittaessa ammattilaisella

Asunnon kauppakirja on asuntokaupan tärkein dokumentti, ja sen laadinta on asunnon myyjän vastuulla. Jos et ole varma, miten kauppakirja laaditaan, käytä valmista, ammattilaisen laatimaa kauppakirjapohjaa tai teetä kauppakirja esimerkiksi kiinteistönvälittäjällä. Paperitöiden hoidattaminen ammattilaisella maksaa sinulle hieman, mutta sinun ei tarvitse jännittää, onko kauppakirja laadittu oikein. Myyjän vastuulla on lähettää kauppakirjaluonnos ostajalle hyvissä ajoin ennen kaupantekotilaisuutta.

Asunto-osakkeen kauppakirja

Asunto-osakkeen kauppakirjassa tulee olla mainittuna muun muassa seuraavat asiat:

  • kaupan kohde (asunnon sijainti, pinta-ala, osakenumerot jne.)
  • kaupan ehdot (kauppahinta, maksuehdot, omistusoikeiden siirtyminen jne.)
  • vastuu asunto-osakkeesta aiheutuvista kustannuksista omistus- tai hallintaoikeuden siirtymiseen saakka.

Lue lisää kauppakirjan laadinnasta ja lataa asunto-osakkeen kauppakirjamalli

Kiinteistön kauppakirja

Kiinteistön kauppakirjasta tulee ilmetä ainakin seuraavat asiat:

  • kaupan kohde (kiinteistön sijainti, pinta-ala, kiinteistötunnus, kaavoitustilanne jne.)
  • kaupan ehdot (kauppahinta, maksuehdot, rasitukset jne.)
  • ostajan saamat tiedot kaupan kohteesta.

Kiinteistökaupassa on erityisen tärkeää muistaa, että mikäli kauppakirjaa ei ole laadittu oikein, se ei ole sitova ja kaupan toinen osapuoli voi vetäytyä kiinteistökaupasta ilman seuraamuksia. Kiinteistökauppaa tehtäessä suosittelemme erityisesti osaavan välittäjän ammattitaidon hyödyntämistä.

8. Muista muuttoilmoitus ja muut muuttoon liittyvät asiat

Asuntokaupan teon yhteydessä sovitaan myös asunnon vapautumisesta. Vaikka asunnon vapautumispäivä olisi useamman kuukauden päässä, ei muuttoon liittyviä asioita kannata jättää viime tippaan.

Muuttoilmoituksen voit tehdä helposti verkossa sekä maistraatille että Postille. Asunnon sähkö- ja nettiliittymien siirrosta on myös hyvä sopia etukäteen. Näin varmistat, että siirto tapahtuu ajoissa.

Muutosta on tehtävä ilmoitus sekä nykyisen asunnon että uuden asunnon isännöitsijälle. Yleisimmin nämä ilmoitukset on mahdollista tehdä sähköisesti isännöitsijätoimiston verkkosivuilla. Jos tarvitset esimerkiksi autopaikkaa, muista tehdä hyvissä ajoin ilmoitus huoltoyhtiöön.

Lue lisää muuttovinkkejä

 

Asunnon myynti suunnitteilla? Ota ensimmäinen askel ja tilaa ilmainen hinta-arvio asunnostasi. Voit jättää yhteystietosi alla olevalla lomakkeella.

Olen myymässä asuntoani ja haluan ilmaisen arviokäynnin. Haluan, että välittäjä on minuun yhteydessä.