Sisällys

Yleistä asunnon vuokrauksesta
Vuokrasopimuksen tekeminen
Vakuus
Asunnon vuokraus ja verotus
Asunnon vuokraus ja vakuutukset
Vuokrasopimuksen päättäminen

Yleistä asunnon vuokrauksesta

Oman asunnon vuokraus on hyvin yleinen tapa saada lisätuloja tai kattaa asunnon ylläpitokustannuksia. Olit sitten suunnittelemassa sijoitusasunnon ostamista tai lähdössä ulkomaankomennukselle, voi oman asunnon vuokraus olla suunnitelmissa.

Tilastokeskuksen mukaan vuokra-asuntoja on noin 30 % koko Suomen asuntokannasta. Vaikka sanotaan, että suomalaiset ovat omistusasuntokansaa, on vuokra-asuminen hyvin yleinen asumismuoto ja etenkin kaupungeissa hyville vuokra-asunnoille on aina kysyntää.

 

Asunnon vuokrasopimuksen tekeminen

Asuntoa vuokrattaessa on vuokranantajan syytä laatia kirjallinen vuokrasopimus, jossa määritellään mahdollisimman tarkasti ja yksiselitteisesti sopimuksen kohde ja ehdot. Hyvin laadittu vuokrasopimus on sekä vuokranantajan että vuokralaisen etu – mahdollisissa ongelmatilanteissa on helpompi näyttää toteen, mitä vuokraushetkellä on sovittu.

Asunnon vuokrasopimuksessa tulisi olla kirjattuna ainakin seuraavat asiat:

  • sopimuksen kohde
  • sopimuksen kesto ja irtisanomisaika
  • vuokran määrä
  • vakuus
  • vuokrankorotukset
  • muuttopäivä
  • kotivakuutus
  • erityisehdot, kuten tupakointi- tai lemmikkikielto.

 

Sopimuksen kesto voidaan sopia toistaiseksi voimassaolevaksi tai määräaikaiseksi. Viime vuosina on yleistynyt toimintatapa, jossa vuokrasopimus on solmitaan toistaiseksi voimassaolevaksi, mutta ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajankohta on 11 kuukautta vuokrasopimuksen alkamisesta.

Vuokrasopimuksen irtisanomisesta säädetään huoneenvuokralaissa. Vuokrasopimuksen irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu, jollei toisin sovita.

Irtisanomisajat määrittyvät lain mukaan seuraavasti:

  • Vuokranantajan irtisanoessa 6 kuukautta (jos vuokrasopimus on yhtäjaksoisesti kestänyt yli vuoden), muussa tapauksessa 3 kuukautta.
  • Vuokralaisen irtisanoessa 1 kuukausi.

Irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu. Esimerkiksi jos vuokralainen tekee irtisanomisilmoituksen vuokranantajalle kuun 20. päivänä, on vuokrasuhteen viimeinen voimassaolopäivä seuraavan kuukauden viimeinen päivä.

Vakuus

Vakuuden (tai kansankielellä takuuvuokran) tarkoituksena on toimia vuokranantajan turvana esimerkiksi tilanteessa, jossa vuokralainen laiminlyö huoneiston huolellisen hoitamisen tai vuokran maksun. Vuokralainen maksaa vakuuden niin sanotulle vakuustilille ennen huoneiston hallinnan siirtymistä ja avainten luovutusta.

Vakuus säilytetään vuokranantajan pankkitilillä (joko tavallinen pankkitili tai erillinen vakuustili), ja se palautetaan täysimääräisesti vuokralaiselle vuokrasuhteen päättyessä, mikäli perusteita vakuuden käyttämiseen ei ole. Jos vuokralainen on pitänyt huoneistoa hyvässä kunnossa ja maksanut vuokransa, saa hän takuuvuokran täysimääräisenä takaisin sen jälkeen, kun vuokralainen on luovuttanut huoneiston avaimineen tyhjennettynä sekä siivottuna ja vuokranantaja on tarkastanut asunnon.

Normaali kuluminen ja ”elämisen jäljet” eivät ole perusteita vakuuden pidättämiselle. Esimerkiksi jos parkettilattiassa on pieniä naarmuja, voidaan tämä katsoa yleiseksi kulumiseksi.

Jos vakuuden pidättämiselle on edellytykset (esimerkiksi maksamattomat vuokrat tai asunnon kunnon laiminlyönti), tulee vuokranantajan tehdä kirjallinen reklamaatio vuokralaiselle.  Samalla vuokranantajan tulee eritellä kustannukset, joita hänelle on vuokralaisen laiminlyönneistä syntynyt. Ennen vakuuden pidättämistä vuokranantajan pitää tarjota vuokralaiselle mahdollisuus korjata aiheuttamansa vahingot itse.

Vakuus voidaan suorittaa siten, että vuokralainen avaa nimissään erillisen pankkitilin vakuutta varten ja tilille talletettu vakuussumma pantataan. Toinen vaihtoehto on, että vuokralainen maksaa vakuuden vuokranantajan tilille. Tässä tapauksessa tulee kuitenkin huomioida, että vuokranantajan tulee pitää vakuus erillään omista varoistaan.

 

Asunnon vuokraus ja verotus

Asunnon vuokrauksesta saatavat vuokratulot ovat pääomatuloa, joten vuokratulojen verotuksessa noudatetaan pääomatuloveroprosenttia:

  • 30 % (30 000 euroon asti)
  • 34 % (30 000 euroa ylittävältä osalta)

Vuokratulojen veron määrä lasketaan nettovuokratuloista (= vuokratulot – vuokraustoiminnan kulut). Vuokraustoiminnan kuluja ovat muun muassa hoitovastike, asuntolainan korot tai vuokravälityspalkkio.

 

Asunnon verotus ja lyhytaikainen vuokraus

Oletko lähdössä lomareissulle ulkomaille ja suunnitelmissa on vuokrata oma asuntosi tuoksi ajaksi? Erilaiset asunnon vuokrauspalvelut, kuten Airbnb, ovat yleistyneet viime vuosina. Moni asunnon omistaja ja asuntosijoittaja onkin nähnyt tässä mahdollisuuden omien tulojen kasvattamiseen. Tässä vuokraustavassa piilee kuitenkin verotusteknisesti mahdollinen sudenkuoppa.

Verottajan tämänhetkisen linjauksen mukaan esimerkiksi oman omistusasunnon lyhytaikainenkin vuokraus eteenpäin Airbnb-palvelun kautta katkaisee oman asumiskäytön yhtäjaksoisuuden ehdon, joka on yksi vaatimus asunnon verovapaalle myynnille (nk. kahden vuoden sääntö).

Lue lisää vuokratulojen verotuksesta Verohallinnon sivuilta.

Asunnon vuokraus ja vakuutukset

On suositeltavaa, että vuokrasopimuksen ehtona on kotivakuutuksen hankkiminen. Kotivakuutuksen hankkii yleensä vuokralainen, ja vuokranantaja voi myös pyytää vahvistukseksi kotivakuutuksen voimassaolosta kopion vakuutuskirjasta tai vakuutusehdoista.

Vuokranantajana sinun on hyvä määrittää, että kotivakuutuksen tulisi myös sisältää vastuuvakuutuksen, jolla katetaan mahdolliset vuokranantajan tai taloyhtiön omaisuudelle aiheutuneet vahingot.

Sijoitusasuntojen vakuuttamiseen on olemassa erillisiä vakuutuksia, joten jos olet vakuuttamassa sijoitusasuntoa, ole yhteydessä vakuutusyhtiöösi.

Tutustu kotivakuutuksiin Ifin ja Lähitapiolan verkkosivustolla.

 

Vuokrasopimuksen päättäminen

Mitkä ovat perusteita vuokrasopimuksen irtisanomiselle vuokranantajan näkökulmasta?

Vuokranantajalla voi olla erilaisia syitä vuokrasopimuksen päättämiseen. Yleisimpiä ovat muun muassa asunnon myynti ja asunnon ottaminen omaan tai vaikkapa perheenjäsenen käyttöön. Vuokranantajan tulee ilmoittaa irtisanomisilmoituksessa vuokrasopimuksen päättymisen syy.

Vuokrasopimus voidaan käytännössä päättää kolmella eri tavalla:

  • vuokrasopimuksen irtisanominen
  • vuokrasopimuksen purku
  • sopimus vuokrasopimuksen päättämisestä.

 

Vuokrasopimuksen irtisanominen

Kun vuokrasopimus irtisanotaan, päättyy vuokrasuhde sopimuksessa määritellyn irtisanomisajan jälkeen eikä sopimuksen osapuolilla ole oikeutta olla täyttämättä sopimuksen velvoitteita irtisanomisaikana. Esimerkiksi jos vuokralainen kieltäytyy maksamasta vuokraa irtisanomiseen vedoten, on tämä laskettava sopimusrikkomukseksi.

Irtisanominen on syytä suorittaa aina kirjallisesti ja pyytää vastaanottajalta kirjallinen vahvistus siitä, että irtisanomisilmoitus on vastaanotettu. Näin vältytään ylimääräisiltä selvityksiltä mahdollisissa kiistatilanteissa.

Kuten aiemmin mainittiin, asunnon vuokrauksessa irtisanomisajat ovat:

  • Vuokranantajan irtisanoessa 6 kuukautta (jos vuokrasopimus on yhtäjaksoisesti kestänyt yli vuoden), muussa tapauksessa 3 kuukautta.
  • Vuokralaisen irtisanoessa 1 kuukausi.

On tärkeää huomioida, että irtisanomisajat ovat aina huoneenvuokralain mukaan kalenterikuukausia, ellei toisin ole sovittu.

 

Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen

Määräaikainen vuokrasopimus on voimassa periaatteessa sovitun ajan. Lakiin on kuitenkin määritelty tiettyjä ehtoja, joiden täyttyessä sekä vuokranantajan että vuokralaisen on mahdollista irtisanoa määräaikainen vuokrasopimus.

 

Vuokralaisen oikeus irtisanoa määräaikainen vuokrasopimus

Vuokralaisella on huoneenvuokralain mukaan oikeus irtisanoa sopimus, mikäli:

1) hänen tai hänen huoneistossa asuvan perheenjäsenensä sairaus tai vamma aiheuttaa asunnon tarpeen lakkaamisen tai olennaisen muuttumisen tai

2) hän muuttaa toiselle paikkakunnalle opintojensa, työnsä tai puolisonsa työn takia taikka

3) muusta näihin verrattavasta syystä sopimuksen pysyminen voimassa sovitun määräajan loppuun olisi vuokralaisen kannalta ilmeisen kohtuutonta.

Vuokranantajan oikeus irtisanoa määräaikainen vuokrasopimus

Vuokranantajalla on huoneenvuokralain mukaan oikeus irtisanoa sopimus, mikäli:

  •  hän tarvitsee huoneiston omaan tai perheenjäsenensä käyttöön syystä, jota hän ei ole voinut ottaa huomioon sopimusta tehtäessä, tai
  • muusta tähän verrattavasta syystä sopimuksen pysyminen voimassa sovitun määräajan loppuun olisi hänen kannaltaan ilmeisen kohtuutonta.

On myös hyvä huomioida, että vuokrasopimuksen sillä osapuolella, joka ei ole sopimusta irtisanonut, on oikeus saada kohtuullinen korvaus sopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä hänelle aiheutuneesta vahingosta. Tämä on hyvä kirjata jo vuokrasopimukseen.

 

Vuokrasopimuksen purku

Vuokrasopimuksen purku on eri asia kuin vuokrasopimuksen irtisanominen. Edellytykset vuokrasopimuksen purkamiseen on määritelty huoneenvuokralaissa.

Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus on määritelty laissa seuraavasti:

Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus

1) jos vuokralainen laiminlyö suorittaa vuokran säädetyssä tai sovitussa ajassa;
2) jos vuokraoikeus siirretään taikka huoneisto tai sen osa muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin tämän lain säännöksiä;
3) jos huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty;
4) jos vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää;
5) jos vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti; tai
6) jos vuokralainen huoneistossa rikkoo, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty.

Huoneiston käyttöön liittyvä vuokrasopimuksen purkamisperuste koskee soveltuvin osin myös vuokrasuhteen johdosta vuokralaisen käytössä olevia kiinteistön tai rakennuksen yhteisiä tiloja ja laitteita. Jos purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä on vähäinen merkitys, ei oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen kuitenkaan ole.

Vuokranantajan velvollisuutena on aina huomauttaa vuokralaista ja antaa hänelle mahdollisuuden käytöksen korjaamiseen.

Sopimus vuokrasopimuksen päättämisestä

Joissain tilanteissa voi olla järkevää tehdä kirjallinen sopimus vuokrasopimuksen päättämisestä. Tällöin osapuolet voivat keskinäisellä sopimuksella määritellä vuokrasopimuksen päättymään välittömästi. Tällainen tilanne voi tulla vastaan esimerkiksi yllättävän elämäntilanteen (työkomennus, muutto toiselle paikkakunnalle) vuoksi.

Tällaisessa tilanteessa erillinen kirjallinen sopimus on hyvä tehdä siksi, että kumpikaan osapuoli ei pysty jälkikäteen vetoamaan irtisanomisajan tai muiden huoneenvuokralain mukaisiin velvoitteisiin.

Häätö

 

Vuokranantaja voi päätyä tilanteeseen, jossa vuokralainen pitää vuokrahuoneistoa hallinnassaan, vaikka vuokrasopimus olisi päättynyt. Tällaisissa tilanteissa tulee kyseeseen häätö.

Ennen häätöprosessin aloittamista on kuitenkin hyvä pyrkiä neuvottelemaan ja keskustelemaan vuokralaisen kanssa. Jos esimerkiksi vuokria on rästissä, voivat vuokranantaja ja vuokralainen yhdessä sopia maksuaikataulusta. Jos kuitenkaan sopimukseen ei päästä tai yhteisistä neuvotteluista huolimatta laiminlyönnit jatkuvat, on häätö ainoa tapa saada tilanne ratkaistua.

Häätöä haetaan aina kirjallisesti tuomioistuimelta, yleisimmin paikkakunnan käräjäoikeudesta. On siis tärkeää huomioida, että vuokranantajalla ei ole missään tilanteessa oikeutta tehdä häätöä itse ilman tuomioistuimen päätöstä. Eli vuokranantaja ei saa esimerkiksi mennä omilla avaimilla asuntoon. Tällainen toiminta tulkitaan lain mukaan kotirauhan rikkomiseksi.

 

Lue lisää RE/MAXin vuokrauspalveluista

 

Oletko suunnittelemassa asuntosi vuokrausta? Jätä yhteydenottopyyntö, niin autamme sinua hyvän vuokralaisen etsinnässä ja asunnon vuokraukseen liittyvissä paperitöissä.

 

Olen myymässä asuntoani ja haluan ilmaisen arviokäynnin. Haluan, että välittäjä on minuun yhteydessä.