Yhä useampi suomalainen ostaa sijoitusasunnon tai harkitsee asuntosijoittamista. Ennen vain varakkaiden mahdollisuutena nähty asuntosijoittaminen on nykyään monelle tavalliselle työssäkäyvälle aikuiselle varteenotettava tapa vaurastua.
Mitä asuntosijoittamisesta haaveilevan kannattaa ottaa huomioon sijoitusasuntoa ostaessa ja ylläpitäessä? Kokosimme yhteen kiinteistöalan ammattilaisten vinkit fiksuun asuntosijoittamiseen, aina asunnon etsimisestä vuokraamiseen saakka.
Miksi hankkia sijoitusasunto?
Sijoitusasunnon hankintaan voi olla monia syitä. Useimmiten tavoitteena on kuitenkin tuotto. Tulonlähteinä sijoituksessa voivat olla vuokratuotto tai asunnon arvonnousu ja sitä seuraava myyntivoitto – tai vaikka nämä molemmat yhtaikaa.
Toisinaan asunto hankitaan ensin muusta syystä, ja sen arvoa sijoituksena pohditaan vasta vasta myöhemmin. Aikuistuvan lapsen käyttöön ostettua opiskelija-asuntoa tai perintönä haltuun saatua kiinteistöä kannattaakin punnita nykyisen käyttötarkoituksensa ohella sijoituksena.
Yhä useampi varautuu asuntosijoittamisella myös eläkepäiviin. Tavoitteena saattaa olla esimerkiksi eläkkeen täydentäminen vuokratuloilla tai aikaisempi eläkkeelle jääminen myyntivoiton turvin.
Asunto on vakaa sijoitus
Asuntoihin tai kiinteistöihin sijoittamista pidetään verrattain vakaana sijoitusmuotona. Monia sijoittajia houkuttelee myös tieto siitä, että joillakin alueilla asuntojen arvo saattaa ponkaista nousuun hyvinkin nopeasti.
Kuten muuhunkin sijoittamiseen, luonnollisesti myös asuntosijoittamiseen liittyy riskejä. Niihin voi varautua selvittämällä esimerkiksi seudun hintakehitystä, kaupungin alueellisia suunnitelmia ja taloyhtiön tulevia remontteja. Osaava kiinteistönvälittäjä hoitaa selvitystyön mielellään puolestasi, ja voi myös käyttää verkostojaan “hiljaisen tiedon” kartoittamiseen.
Vuokratuotolla tasaista tulovirtaa
Useimmiten sijoitusasunto laitetaan vuokralle, jolloin asunnon omistaja saa jatkuvaa tuloa asunnosta. Vuokralla katetaan myös yhtiövastikkeen tai asuntolainan kuukausittaisia kuluja.
Tuottolaskelmat kannattaa tehdä huolellisesti ennen ostopäätöstä. Tuottoon vaikuttavat esimerkiksi:
- alueen vuokrataso ja sen kehitys
- remontointitarve
- kunnossapidon kulut
- yhtiövastike
- asuntolainan koron vaihtelut
- verotus.
Suurissa kaupungeissa merkittävän vuokratuoton saaminen voi olla vaikeaa. Siksi peruste sijoitusasunnon hankinnalle onkin usein vuokratuoton ja alueen arvioidun arvonnousun yhdistelmä.
Laskelmia tehdessään kulut kannattaa arvioida mieluummin ylä- kuin alakanttiin, jotta matkan varrella on tilaa myös yllätyksille. Sopiva sijoitusasunto löytyy, kun ensin selvittää omat tuottotavoitteensa, budjettinsa ja vertaa niitä tarjolla oleviin asuntojen laskennallisiin tuottomahdollisuuksiin.
Miten vuokratuotto lasketaan?
Vuokratuoton karkeaan laskemiseen käytetään yksinkertaista kaavaa. Tarvitset siihen seuraavat tiedot: asunnosta saatavan vuokran määrä, asunnon hoitovastike sekä asunnon velaton hinta.
Näin lasket vuokratuoton:
(Vuokra – hoitovastike) x 12
—————————————– x 100
Asunnon velaton hinta
Voit myös hyödyntää erilaisia asuntosijoittajille tarkoitettuja vuokratuottolaskureita. Perehdy vuokratuottoon ja verotukseen tarkemmin tässä artikkelissa.
RE/MAXilta saat myös palvelun, joka huolehtii puolestasi vuokraamisesta – asunnon vuokratason arvioinnista luotettavan vuokralaisen löytämiseen ja käytännön asioiden hoitamiseen saakka.
Miten valita hyvä sijoitusasunto?
Sijoitusasunnon etsinnässä tuottotavoitteen merkitys korostuu. Koti valitaan tunteella, mutta sijoitusasunto järjellä. On siis hyvä pitää pää kylmänä ja muistaa, että sinua henkilökohtaisesti puhutteleva asunto saattaakin olla jälleenmyynnin tai vuokraamisen kannalta haastava kohde.
Osaava kiinteistönvälittäjä auttaa sinua löytämään budjettiisi ja tuottotavoitteeseesi sopivan kohteen.
“Ensimmäisenä kysymme, onko ajatuksena ostaa, remontoida ja myydä vai ostaa, ehkä remontoida ja vuokrata sijoitusasunto. Budjetti, asunnon kunto, alue, koko, muut erikoistoiveet sekä tuottotoivomus ovat ne ennakkotiedot, jonka perusteella etsimme sopivaa asuntoa asiakkaalle”, RE/MAX Suomen toimitusjohtaja Pasi Aalto kertoo.
Jos etsit asuntoa itse, pidä mielessäsi ainakin nämä yksityiskohdat:
1. Sijainti
Selvitä ainakin nämä:
- Miten asuntojen hinnat ovat kehittyneet alueella viimeisten vuosien aikana?
- Millaisia tulevaisuuden näkymiä alueella on: onko alueelle esim. suunnitteilla uusia palveluita?
- Sijaitseeko asunto lähellä oppilaitosta tai yritystä, joista sopiva vuokralainen voisi löytyä helposti?
Sijainti on pysyvä ominaisuus, jota ei voi muuttaa, ja monen mielestä tärkein elementti asunnonhankinnassa. Sijoitusasunnon etsinnässä sen merkitys korostuu: kysytyimpiä ovat yleensä lähellä palveluita, työpaikkoja, oppilaitoksia ja kulkuyhteyksiä sijaitsevat asunnot.
Jos asuntoa kaavailee remontoivansa, kannattaa myös remonttiin sijoitettavia kuluja peilata paikalliseen kysyntään. Mikäli alue ei lähtökohtaisesti kiinnosta vuokralaisia tai ostajia, ei huolellinenkaan remontti välttämättä kasvata asunnon arvoa tarpeeksi suhteessa kuluihin.
2. Asunnon kunto suhteutettuna vuokratasoon
Asunnon kunto vaikuttaa siitä saatavaan tuottoon. Hyväkuntoiset asunnot ovat houkuttelevampia sekä osto- että vuokramarkkinoilla.
Myös asunnon mukavuudet, varustelutaso ja esimerkiksi laadukkaat pintamateriaalit vaikuttavat asunnon vuokratasoon. Jos toiveissa on korkeampi vuokratuotto, voi sijoitusasunnon ostaja valita, ostaako valmiiksi erityisen hyväkuntoisen asunnon – tai voisiko vaihtoehtoisesti panostaa itse pintaremonttiin ja uusiin kodinkoneisiin ennen asunnon vuokraamista?
Mikäli haaveissa siintää itse remontoitava, eteenpäin myytävä kohde, on omiin remonttitaitoihin hyvä suhtautua realistisesti. Tällöin haukkaa itselleen sopivan kokoisen palan, eikä projekti paisu yli omien kykyjen, aikataulun ja budjetin. Asuntomarkkinoilla aika on kirjaimellisesti rahaa: yhtiövastike ja lainanmaksu juoksevat joka kuukausi ja syövät suunniteltua myyntikatetta.
Jos asunto ei ole parhaillaan vuokrattuna, kannattaa myyjän esittämiin vuokratuottoarvioihin suhtautua terveen kriittisesti. Suuri vuokratuottolupaus jää merkitykseltään tyhjäksi, jos asuntoon ei saada vuokralaista kaavaillulla vuokrahinnalla.
3. Taloyhtiön tilanne ja suunnitelmat
Kuntokysymys koskee paitsi itse asuntoa, myös taloyhtiötä: onko lähivuosina tiedossa saneerauksia tai remontteja?
Taloyhtiön taloudellinen tilanne ja suunnitteilla olevat remontit on hyvä penkoa niin perusteellisesti, kuin mahdollista. Esimerkiksi tulevaisuudessa häämöttävä putki- tai julkisivuremontti kasvattaa asunto-osakkeen omistajalle koituvia kustannuksia.
Pohjimmainen kysymys asuntosijoittajalle on tietenkin se, kuinka paljon vuokratuotto laskee, kun kuukausittainen vastike nousee, ja monenko kuukauden vuokratuotto jää remontin vuoksi saamatta.
4. Liikenneyhteydet
Hyvät kulkuyhteydet ovat monille asunnon etsijöille tärkeä kriteeri ja tekevät myös palveluista syrjemmällä sijaitsevasta asunnosta houkuttelevamman.
Sijoitusasunnon ostajan kannattaakin perehtyä kunnolla alueellisiin liikenneyhteyksiin sekä niiden mahdollisiin tuleviin muutoksiin ja suunnitelmiin. Onko asunnon lähelle lähitulevaisuudessa rakentumassa uusia liikenneyhteyksiä, jotka voivat lisätä asunnon haluttavuutta ja nostaa sen arvoa?
5. Asunnon sopimustilanne ostohetkellä
Jos asunto myydään vuokrattuna, on ostajalla monta kiveä käännettävänä ennen ostopäätöstä. Syytä on ainakin selvittää:
- vuokrasopimuksen kesto ja muut ehdot
- vuokralaisen taustat siltä osin, kuin se lain puitteissa on mahdollista
- asunnon vuokratason suhde alueelliseen tasoon: myyjä voi pyrkiä pitämään vuokratasoa tilapäisesti korkeana vaikuttaakseen ostopäätökseen.
Suomessa laki turvaa varsin kattavasti vuokralaisen oikeuksia, eikä sijoitusasunnon ostaja välttämättä voi irrottautua olemassa jo olevasta vuokrasuhteesta silmänräpäyksessä.
Vinkkejä sijoitusasunnon vuokraamiseen
Kun asuntosijoittaja ryhtyy vuokranantajaksi, on hänen järkevää ottaa jo etukäteen selvää vuokraamiseen liittyvistä käytännön seikoista. Yksityiskohtaiset vinkit vuokranantajalle löydät täältä.
Vuokrataso
Ensimmäistä kertaa vuokranantajan saappaisiin astuessa voi olla vaikea arvioida sopivaa vuokratasoa. Pohjaksi voi perehtyä samankaltaisten asuntojen hintatasoon esimerkiksi Oikotien ja Vuokraoven sivuilla tai tutustua keskimääräisiin kuukausivuokriin Tilastokeskuksen sivuilla.
Kiinteistönvälittäjä voi myös auttaa sopivan vuokratason asettamisessa.
Vuokralaisehdokkaiden taustat
Jotta varmistut, että vuokralaisehdokas pitää arvokkaasta asunnostasi hyvää huolta ja kykenee maksamaan vuokrat ajallaan, on hyvä tarkistaa asunnonhakijoiden taustat kuten luottotiedot ja työtilanne.
Vakuudet ja vakuutukset
Lain mukaan vuokranantajan ja vuokralaisen välillä voidaan sopia vakuuden maksamisesta. Vakuus vähentää riskiä tilanteissa, joissa vuokralainen ei ehkä kykene maksamaan vuokraa tai aiheuttaa asunnolle vahinkoa. Vakuus on yleensä noin 1–3 kuukauden vuokran verran. Vakuuden lisäksi käytössä voi olla omavelkainen takaus, jonka vuokralaisen lähiomainen voi antaa.
Sovi asunnon vuokrausehdoista yksityiskohtaisesti
Esimerkiksi asunnossa tupakointi tai lemmikin aikaansaamat vauriot voivat vaatia remonttia, josta voi koitua helposti kustannuksia vuokranantajalle. Lue tarkemmat ohjeet vuokrasopimuksen laatimiseen.
Asuntosijoittaminen voi parhaimmillaan tuoda hyvän tuoton ja vaurastumisen kohtuullisella riskillä. Sijoitusasunnon hankintaan ja vuokraamiseen liittyy kuitenkin monia huomioon otettavia seikkoja – ja se vaatii kylmän rauhallista laskupäätä. Ottamalla kiinteistönvälittäjän avuksesi säästät aikaa ja rahaa sekä minimoit riskit.
Sijoitusasuntolaina voi avata oven asuntosijoittamiseen
Sijoitusasuntolaina tarjoaa tilaisuuden ryhtyä asuntosijoittajaksi ilman valtavaa pääomaa. Yleensä lainan saaminen kuitenkin edellyttää omarahaosuutta (20–30 %) ja toisinaan myös lisävakuuksia. Toiset pankit eivät välttämättä suosi lainkaan lainan myöntämistä sijoitusasunnolle, kun taas toiset ovat sijoitusasuntolainaa kohtaan myötämielisempiä.
Lainahakemusta varten pankki tarkistaa tulot, menot, varallisuuden ja velat. Kun henkilökohtainen taloutesi on kunnossa ja täytät pankin asettamat ehdot, sijoitusasuntolaina voi olla hyvä vaihtoehto sijoitusasunnon hankintaan.
Tutustu tästä tarkemmin siihen, milloin velkavivun käyttöä voi harkita sijoitusasunnon hankintaan.
Sijoitusasunnon vakuutus
Vuokranantajan voi olla hyvä harkita vuokranantajan vakuutusta sijoitusasuntoon. Toisinaan sattuu vahinkoja, joita vuokralaisen tai taloyhtiön vakuutus ei korvaa. Tällä voit varmistaa, että huoneiston pinnat, osat sekä kiinteät kalusteet kuten vuokranantajan omistamat kodinkoneet ovat varmasti myös vakuutetut.
Vuokralaisen vakuutus ei aina välttämättä kata huoneiston pintoja ja kiinteitä kalusteita, jotka kuuluvat vuokranantajan kunnossapitovastuulle. Vakuutuksella voi varautua myös esimerkiksi palo- ja vesivuotovahinkoihin tai rikkoontumisvahinkoihin. Vuokranantajan vakuutuksen hinta on vuositasolla noin 100–200 euroa, riippuen siitä kuinka laajan vakuutuksen sijoitusasunnolleen haluaa.
Sijoitusasunnon verotus ja vähennykset
Jos vuokraat ostamasi asunnon eteenpäin, maksat vuokratuotosta veroa. Vuokratuotto lasketaan pääomatuloksi, ja siitä maksetaan veroa 30 % aina 30 000 euroon asti. Jos vuokratuotto ylittää vuositasolla 30 000 euron rajan, maksetaan vuokratuotosta veroa 34 %.
Jos otat sijoitusasunnon hankintaa varten lainaa ja laitat asunnon vuokralle, olet oikeutettu myös vähennyksiin – voit vähentää verotuksessa lainan korot pääomatuloistasi. Lisää vuokratulojen verotuksesta voit lukea Vero.fi-palvelusta.
Ostotoimeksianto helpottaa asuntosijoittajaksi ryhtymistä
Kun teet ostotoimeksiannon kiinteistönvälittäjän kanssa, välittäjä kartoittaa ja etsii sinun hakuehtoihisi sopivia asuntoja, ja myös toimii sinun edustajanasi pyrkien saamaan kannaltasi parhaan lopputuloksen.
“Ostotoimeksiannon kautta pääsee myös käsiksi asuntoihin, jotka eivät ole julkisesti myynnissä. Ostoneuvotteluissa välittäjä varmistaa oikean hintatason sekä sen, että dokumentit ja tiedot ovat oikeat. Meillä on välittäjinä asuntosijoittamisen ammattilaisia, jotka voivat antaa neuvoja asuntosijoittamisesta kiinnostuneille. RE/MAX-välittäjä voi auttaa sijoittajaa myös esimerkiksi rahoitusasioissa, ja remontin suunnittelussa. Välittäjä on ammattilainen, joka säästää asiakkaalta sekä aikaa että rahaa”, Pasi Aalto kertoo.
Asunnon oston jälkeen RE/MAXin palveluihin kuuluu asunnon oikean vuokratason määrittäminen ja asunnon vuokrauspalvelut. Halukkaille on tarjolla myös hallinnointipalvelun, jolloin RE/MAX hoitaa muun muassa yhteydenpidon vuokralaiseen ja valvoo vuokranmaksua.
Kun valitset kiinteistönvälittäjää hoitamaan sijoitusasunnon ostoa, on syytä varmistaa, että välittäjällä on kokemusta ostotoimeksiannoista ja asuntosijoittamisesta. Lue tästä, missä kaikessa kiinteistönvälittäjä voi auttaa asuntosijoittajaa.
5 vinkkiä sijoitusasunnon ostoa suunnitteleville
- Määrittele sijoitusasunnolle tuottotavoite. Voit hakea tasaista tuottoa vuokratuloilla tai tavoitella suurempaa tuloa kerralla remontoimalla asunnon ja myymällä sen eteenpäin.
- Tutustu taloyhtiön taloudelliseen tilanteeseen ja tuleviin remonttisuunnitelmiin.
- Jos ostettava sijoitusasunto on valmiiksi vuokrattu, varmista vuokrasopimuksen ehdot ja oikea vuokrataso.
- Laskiessasi tuottoa ota huomioon tuotosta maksettavat verot.
- Hyödynnä asuntosijoittamiseen erikoistuneen kiinteistönvälittäjän osaamista sijoitusasunnon ostossa.
