Asuntokauppaan löytyy paljon termejä ja käsitteitä, jotka voivat tuntua vaikeilta tai epäselviltä. Koostimme yhteen asunto- ja kiinteistökaupan termejä.

 

A K M R Y
Asunto-osake Kaupanvahvistaja Määräala Rahoitusvastike Yhtiöjärjestys
Asunto-osakeyhtiö Kauppahinta Määräosa Rasitustodistus Yhtiövastike
Kauppakirja
E Kiinteistönvälittäjä O T
Kiinteistörekisteriote
Energiatodistus Kuntoarvio Osakekirja Tarjouskauppa
Ensiasunnon ostaja Käsiraha Ostotarjous Toimeksiantosopimus
Ostotoimeksianto
H L V
P
Hoitovastike Lainhuuto Vakuusarvo
Lainhuutotodistus Panttikirja Varainsiirtovero
I Luovutusvoiton verotus PTS Velaton hinta
Isännöitsijäntodistus

Asunto-osake

Asunnon omistus perustuu asunto-osakkeiden omistamiseen. Asunto-osake on siis omistusosuus jostakin kiinteistöstä. Kun ostat esimerkiksi kerrostaloasunnon, et siis fyysisesti omista asunnon seiniä ja lattioita, vaan omistat osakkeet, jotka oikeuttavat kyseisen asunnon hallintaan.

Asunto-osakeyhtiö

Asunto-osakeyhtiön tarkoituksena on hallinnoida ja omistaa rakennus tai osia rakennuksesta, jonka yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on määritelty asuinhuoneistoiksi. Asunto-osakeyhtiöstä käytetään usein myös nimitystä taloyhtiö.

Asunto-osakeyhtiöllä pitää olla hallitus, jonka tehtävänä on huolehtia kiinteistön ja rakennuksen pidon asianmukaisesta järjestämisestä. Asunto-osakeyhtiön ylintä päätösvaltaa käyttää yhtiökokous. Varsinainen yhtiökokous on järjestettävä kerran vuodessa, ja lisäksi voidaan järjestää ylimääräisiä yhtiökokouksia esimerkiksi asunto-osakeyhtiön tulevista remonteista.

Asunto-osakkeiden määrä ja niihin liittyvä hallintaoikeus on merkitty osakekirjaan.

Energiatodistus

Energiatodistuksen tarkoituksena on antaa kokonaiskuva rakennuksen energiatehokkuudesta. Lain mukaan energiatodistus tarvitaan rakennuksen tai huoneiston myynnin tai vuokrauksen yhteydessä.

Energiatodistuksessa huomioidaan muun muassa rakennuksen eristys, ikkunat, ilmanvaihto ja lämmitys. Energiatodistus on pakollinen kaikille myytäville ja vuokrattaville kerros-, rivi- ja pientaloille, jotka on rakennettu vuoden 1980 jälkeen. Lisäksi energiatodistus on esitettävä omakotitalon myynnin yhteydessä.

Uudisrakennuksissa energiatodistus on osa energiaselvitystä, joka tulee laatia rakennusluvan haun yhteydessä.

Ensiasunnon ostaja

Suomessa ensiasunnon ostajaksi katsotaan henkilö, joka

  • on kaupantekohetkellä 18–39-vuotias
  • ei ole aiemmin omistanut mistään asunto-osakkeesta tai asuinrakennuksesta 50 %:a tai enempää.
  • ostaa asunnon vakituiseksi asunnokseen ja muuttaa asuntoon 6 kuukauden kuluttua kaupanteosta.

Ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa asunnostaan varainsiirtoveroa, ja hän voi saada verotuksessa asuntolainastaan tavallista suuremman korkovähennyksen. Lisätietoa ensiasunnon verotuksesta löydät Verohallinnon sivuilta.

Hoitovastike

Hoitovastikkeen tarkoituksena on kattaa rakennuksen ylläpitokustannukset. Asunto-osakkeen omistaja maksaa hoitovastikkeen. Hoitovastikkeen suuruuteen vaikuttavat muun muassa rakennusten kunto ja sen ylläpidon juoksevat kustannukset.

Isännöitsijäntodistus

Isännöitsijäntodistus on yksi asuntokaupan tärkeimmistä dokumenteista. Isännöitsijäntodistuksessa on tietoa muun muassa taloyhtiön taloudellisesta tilasta, rakennusten kunnosta ja suunnitelluista remonteista ja korjauksista.

Isännöitsijäntodistus tilataan nimensä mukaisesti isännöitsijältä ja se voidaan antaa asunnon ostotarjouksen tekijälle. Isännöitsijäntodistus Asuntokauppaa tehtäessä isännöitsijäntodistus saa olla enintään kolme kuukautta vanha.

Kaupanvahvistaja

Kiinteistönkaupassa sekä kiinteistön esisopimuksen että varsinaisen kauppakirjan tulee olla julkisen kaupanvahvistajan vahvistamia. Hänen tehtävänään on myös tarkastaa osapuolten henkilöllisyys ja kiinteistön omistusta koskevat tiedot.

Kauppahinta

Kauppahinta on summa, jonka asunnon ostaja maksaa myyjälle. Kauppahinnan sijaan voidaan käyttää myös termiä myyntihinta.

Kauppakirja

Asunto-osakkeen ja kiinteistön kaupassa on syytä laatia kirjallinen kauppakirja, jossa määritellään muun muassa kaupan osapuolet, kaupan kohde, kauppahinta ja muut kaupan ehdot, kuten omistusoikeuden siirtyminen.

Kauppakirja on syytä laatia huolellisesti, ja sen laadinnassa kannattaakin käyttää ammattilaista apuna.

Kiinteistönvälittäjä

Kiinteistönvälittäjä on asuntokaupan ammattilainen, joka toimii asunnon myyjän tai ostajan edustajana. Asuntoa myytäessä kiinteistönvälittäjän tehtävänä on pyrkiä myymään asunto tai kiinteistö parhaaseen mahdolliseen hintaan. Asunnon ostotoimeksiannossa kiinteistönvälittäjä auttaa asunnon ostajaa löytämään sopivan asunnon tai kiinteistön.

Kiinteistönvälittäjä-nimikettä (tai lyhennettä LKV) saavat käyttää laillistetun kiinteistönvälittäjän tutkinnon (LKV) suorittaneet välittäjät.

Kiinteistörekisteriote

Kiinteistörekisteriote sisältää kiinteistöön liittyviä tietoja, kuten pinta-alaan, kaavoihin, rasitteisiin tai käyttöoikeuksiin liittyviä tietoja. Kiinteistörekisteriote on keskeinen dokumentti kiinteistökaupassa, ja kiinteistörekisteriotteen hankinta on kiinteistön myyjän vastuulla.

Kiinteistörekisteriotteen voi tilata kätevästi verkosta.

Kuntoarvio

Kuntoarvio antaa selkeän kuvan kiinteistön kunnosta ja tulevista korjaustarpeista. Kuntoarviossa selvitetään kiinteistön energiatalouteen, sisäolosuhteisiin sekä terveellisyyteen ja turvallisuuteen liittyviä asioita.

Kuntoarvioon usein liitettävä pitkän tähtäimen suunnitelma eli PTS kertoo etenkin asunnon ostajalle, mitä korjauksia tai toimenpiteitä kiinteistöön on suunnitteilla tulevien 10 vuoden aikana. Kuntoarvion laatii siihen erikoistunut ammattilainen.

Käsiraha

Käsiraha on asunnon ostajan maksama summa, joka toimii eräänlaisena ”lupauksena” asunnon ostamisesta. Yleensä käsiraha maksetaan asunnon ostotarjouksen hyväksymisen yhteydessä. Käsirahan suuruus voi olla enintään 4 % asunnon velattomasta myyntihinnasta. Kiinteistökaupassa voidaan myös käyttää käsirahaa, vaikka sen käyttämisestä ei ole samanlaisia säädöksiä kuin asunto-osakkeen kaupassa.

Lainhuuto

Lainhuuto kertoo kiinteistön omistusoikeudesta. Jos esimerkiksi myyjällä on myytävänä olevaan kiinteistöön lainhuuto, syntyy ns. omistajaolettama. Tällöin kiinteistön ostajan on syytä olettaa, että kiinteistön myyjän omistavan kiinteistön. Lainhuutoa tulee hakea pääsääntöisesti kuusi kuukautta kiinteistön luovutuskirjan tekemisen jälkeen.

Lainhuutotodistus

Lainhuutotodistus on dokumentti, jolla vahvistetaan, että lainhuuto on merkitty lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Esimerkiksi kiinteistön myynnin yhteydessä myyjän tulee esittää lainhuutotodistus. Lainhuutorekisteriä ylläpitää Maanmittauslaitos, ja lainhuutotodistuksen voi tilata esimerkiksi verkosta.

Luovutusvoiton verotus

Asunnon tai kiinteistön myyjän on maksettava luovutusvoitosta eli myyntivoitosta veroa. Asunnon luovutusvoitosta ei kuitenkaan tarvitse maksaa veroa, mikäli myyjä on omistanut myytävänä olevan huoneiston yli kahden vuoden ajan ja asunut asunnossa vakituisesti.

Asunnon luovutus- eli myyntivoitto lasketaan pääomatuloksi. Pääomatulojen veroprosentti verovuonna 2017 on 30 % aina 30 000 euroon asti. Yli 30 000 euron pääomatuloista veroa maksetaan 34 %.

Kiinteistönvälittäjälle maksettava välityspalkkio on verotuksessa vähennyskelpoinen kulu. Lisätietoa asunnon myynnin verotuksesta löydät Verohallinnon sivuilta.

Määräala

Määräala on rajoiltaan määrätty alue kiinteistöstä. Määräala voidaan muuttaa omaksi kiinteistökseen lohkomalla.

Määräosa

Määräosa tarkoitetaan laskennallista osuutta kiinteistöstä, joka ilmaistaan murtoluvuilla. Kiinteistö voidaan jakaa esimerkiksi 1/2:n tai 1/3:n määräosiin.

Osakekirja

Osakekirja toimii todistuksena asunto-osakkeen omistamisesta. Asunto-osakkeen osakekirja luovutetaan asunnon ostajalle kaupan teon yhteydessä. Itse osakekirjoja säilytetään yleensä asunnon omistajan pankissa. Tulevaisuudessa asuntojen osakekirjat tulevat muuttumaan sähköisiksi asiakirjoiksi.

Ostotarjous

Asunnon ostaja tekee ostotarjouksen. Ostotarjous on syytä tehdä aina kirjallisesti. Tarjouksessa tulee mainita muun muassa tarjouksen kohde, tarjottava kauppahinta, kaupan ehdot ja asunnon tai kiinteistön omistuksen siirtyminen. Asunnon ostotarjous ja siinä mainitut ehdot ovat sitovia, joten sekä asunnon ostajan että myyjän on syytä käydä se huolellisesti läpi.

Asunnon ostaja voi myös käyttää kiinteistönvälittäjän ammattitaitoa löytääkseen itselleen sopivan asunnon tai kiinteistön. Tällöin asunnon ostaja voi tehdä kiinteistönvälittäjälle ostotoimeksiannon, jossa määritetään, minkälaista asuntoa ollaan hakemassa (esimerkiksi asunnon koko, sijainti, hintataso). Näiden tietojen perusteella kiinteistönvälittäjä etsii ostajalle sopivia kohteita ja hoitaa kaikki käytännön asiat aina asuntonäyttöjen sopimisesta hintaneuvotteluihin ja varsinaiseen kaupantekoon.

Panttikirja

Asunnon ostaja voi käyttää asuntolainan vakuutena kiinteistöä. Tämän omaisuuden kiinnityksen vahvistamisen yhteydessä kiinnityksen hakija saa panttikirjan. Tämä panttikirja toimii asuntolainan vakuutena. Panttikirja toimitetaan sähköisessä muodossa.

PTS

PTS on lyhenne sanoista pitkän tähtäimen suunnitelma. PTS antaa kokonaisvaltaisen kuvan kiinteistön tulevista korjaus-, remontointi- ja ylläpitotarpeista. Sen avulla voidaan tuleviin toimenpiteisiin varautua jo hyvissä ajoin ja suunnitelmallisesti. PTS laaditaan yleensä vähintään 10 vuodeksi eteenpäin.

Rahoitusvastike

Rahoitusvastike on yhtiövastikkeen osa, jolla katetaan muun muassa taloyhtiön laina- ja korkokuluja. Esimerkiksi jos taloyhtiö ottaa lainaa putki- tai julkisivuremonttia varten, lainan osuus jyvitetään osakkeenomistajille esimerkiksi asunnon neliömäärän perusteella. Rahoitusvastikkeen osuus ja jäljellä oleva yhtiölainan määrä on ilmoitettava selkeästi asunnon myynnin yhteydessä.

Rasitustodistus

Rasitustodistus sisältää tiedot kiinteistöön liittyvistä oikeuksista ja rasituksista. Kiinteistö voi olla kiinnitetty jonkin velan vakuudeksi, tai kiinteistöön tai sen osaan on voitu myöntää vuokra- tai nautintaoikeus. Näihin liittyvät tiedot löytyvät rasitustodistuksesta. Myös kiinteistön mahdollisten panttausten määrä on ilmoitettu rasitustodistuksessa. Kiinteistön ostajan on syytä tutustua rasitustodistukseen huolellisesti.

Tarjouskauppa

Asuntojen tarjouskauppa on asuntokaupan muoto, joka on yleistynyt viime vuosina. Tarjouskaupassa asunnon hinta määräytyy kysynnän mukaan ja kaupankäynti on avointa kaikille osapuolille. Asunnolle määritellään lähtöhinta, ja tarjouskaupan kohteena olevasta asunnosta tehdyt tarjoukset ovat kaikkien nähtävillä verkossa. Tarjouskaupassa valta on asunnon myyjällä – hän voi hyväksyä asunnosta tehdyn tarjouksen. Jos tarjottu hinta ei miellytä myyjää, hänen ei ole pakko hyväksyä tarjousta.

Asunnon myyjän ja kiinteistönvälittäjän välillä tehdään toimeksiantosopimus. Sopimuksessa yksilöidään myytävä kohde, varmistetaan asunnon omistajat, sovitaan asunnon myyntihinta ja määritetään toimeksiantosopimuksen voimassaoloaika. Toimeksiantosopimuksessa määritetään myös välityspalkkion määrä ja asunnon vapautumiseen liittyvät yksityiskohdat. Kun toimeksiantajana on kuluttaja, voi toimeksiantosopimus olla voimassa maksimissaan neljä kuukautta kerrallaan.

Varainsiirtovero

Asunto-osakkeesta ja kiinteistöstä tulee maksaa varainsiirtoveroa, joka maksetaan kohteen velattomasta kauppahinnasta.

Varainsiirtoveroprosentti määräytyy hankittavan omaisuuden perusteella:

  • 4 %: kiinteistöt, esim. omakotitalo, vapaa-ajanasunto, metsätilat ja tontit
  • 2 %: asunto-osakkeet sekä kiinteistöyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöyhtiöiden osakkeet, esim. kerrostalo- tai rivitalo-osake tai lomaosake.

Varainsiirtoveron maksamisesta tulee ilmoittaa verottajalle.

Vakuusarvo

Asuntokaupassa vakuusarvon käsite tulee vastaan viimeistään pankin kanssa käytävissä asuntolainaneuvotteluissa. Pankki vaatii lainanottajalta vakuuksia turvaamaan lainan takaisinmaksua. Asuntolainoissa yleisin vakuus on itse ostettava asunto. Vakuusarvolla tarkoitetaan sitä osuutta, jonka ostettava asunto kattaa lainan vakuuksista. Yleisimmin vakuusarvo on enintään 70–80 % asunnon ostohinnasta.

Velaton hinta

Asuntojen myynti-ilmoituksissa ilmoitetaan velaton hinta. Sillä tarkoitetaan asunnon myyntihintaa, johon on laskettu mukaan asunto-osakkeen velkaosuus taloyhtiön lainasta. Esimerkki: Asunnon myyntihinta on 200 000 euroa ja taloyhtiössä on aiemmin toteutettu putkiremontti. Kyseisen asunnon velkaosuus on 25 000 euroa. Tällöin asunnon velaton hinta on 225 000 euroa.

Yhtiöjärjestys

Jokaisella asunto-osakeyhtiöllä tulee lain mukaan olla yhtiöjärjestys. Se määrittää esimerkiksi perusteet vastikkeiden maksamiselle ja sen, miten huoneiston ja rakennuksen ylläpidon vastuut jakautuvat taloyhtiön ja osakkaiden välillä.

Yhtiövastike

Yhtiövastike on osakkeenomistajilta kerättävä maksu, jolla katetaan taloyhtiön menoja, kuten rakennusten käytöstä ja kunnossapidosta aiheutuvia kustannuksia. Yhtiövastikkeen maksuperusteet on määrätty yhtiöjärjestyksessä.

Yhtiövastike = hoitovastike + rahoitusvastike. Yhtiövastike voidaan siis jakaa hoitovastikkeeseen ja rahoitusvastikkeeseen. Hoitovastikkeella katetaan muun muassa rakennusten ylläpitokustannuksia. Rahoitusvastiketta maksetaan taas asunto-osakeyhtiön lainojen lyhentämiseksi ja korkokulujen kattamiseksi.

 

Kaipaatko lisävinkkejä asunnon myyntiin? Lataa maksuton asunnon myyjän opas.

lataa asunnon myyjän opas